Оставьте заявку инженеру
Оставьте контактные данные и коротко опишите задачу. Мы свяжемся с вами, ответим на ваши вопросы и расскажем, как можем помочь.
Работаем в будни с 10.00 до 18.00 по московскому времени.
Откуда берутся ошибки в границах земельных участков?
Алексей Кораблин
Учредитель
С 1991 года земельное законодательство в России постоянно меняется. По нашим наблюдениям, небольшие изменения случаются раз в полгода, радикальные — раз в 3−5 лет. В такой ситуации неудивительно, что в сведениях о границах земельных участков накопились ошибки.
В нашем кадастре очень высокие требования к точности: в населенных пунктах положение границы участка определяют с точностью до 10 см, в садоводствах — до 20 см. При этом в базу данных Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) координаты границ вносят с точностью до сантиметра. Из-за этого малейшее отклонение границы от ее фактического прохождения создает проблему с пересечением границ.
Если при пересечении границ участков вы не сможете разрешить земельный спор, договорившись с соседями, придется с ними судиться, что долго и дорого. Лучше попытаться решить спорный вопрос до суда. Для этого нужно понять и объяснить соседям, откуда взялась ошибка.
Почему возникают ошибки
Мы собрали самые частые причины, почему на кадастровой карте бывают смещены границы участков.
Изменение системы координат в кадастровом учете
Раньше координаты участков определяли в советской системе координат 1963 года (СК-63). А в некоторых населенных пунктах, например, в Королеве, — в местных системах координат, которые велись только в пределах только этого города. В 2007—2008 годах в рамках очередной реформы органы кадастрового учета массово пересчитали эти координаты в новые системы. В Московской области это была система МСК-50 (Местная система координат 50 региона).
Проверить качество пересчета невозможно, потому что ключи перехода засекречены. Но, так как в кадастре земная поверхность считается плоской, а на самом деле на такой большой территории нужно учитывать кривизну Земли, массовый пересчет априори не может быть точным. Посмотрите на публичной кадастровой карте границы между любыми соседними субъектами: при приближении вместо одной общей границы там всегда две разные.
На территории Новой Москвы был еще один пересчет координат — в 2011 году, после присоединения этих земель к столице.
Таким образом, координаты участков, которые были определены до 2007−2008 годов, часто не совпадают с фактическими границами на местности.
Неточная геодезическая сеть
Границы участков определяют по опорным геодезическим пунктам. Но не все такие пункты уравнены между собой. Поэтому разные инженеры могут получить разные результаты, даже работая с одним и тем же участком.
Сейчас, кроме пунктов, появились сети базовых станций. Иногда получается, что если сеть базовых станций не уравнять с геодезическими пунктами рядом, координаты участка, определенные от нее, не совпадут с координатами, определенными от пунктов.
Ошибки в измерениях
Человеческий фактор никто не отменял. Геодезисты при проведении измерений тоже могут допустить неточность. И такие ошибки долго остаются незамеченными, а проявляются только спустя годы, например, когда сосед решает уточнить границы.
Ошибки в установлении границ участка встречаются как в измерениях современных инженеров, так и их предшественников. Раньше приборы были менее точными и более сложными в обращении, поэтому в старых документах ошибок бывает больше.
Накопление наложений границ
В ЕГРН даже расхождение больше чем на 1 см считается пересечением границ. Чтобы не исправлять соседние границы и «сохранить» площадь участка, некоторые инженеры «сдвигают» координаты участка в сторону другого соседа.
Так происходит накопление ошибки:
- границы первого участка сдвигаются на 10 см;
- второго на 20;
- третьего на 30 и так далее.
В итоге десятый участок может оказаться вообще не на своем месте.
Некорректная обработка измерений и формирование межевого плана
Иногда проблемы возникают не на этапе измерений, а при обработке данных. Инженер может перепутать оси координат или потерять часть значений. В таких случаях участок «разворачивается» на 90° или вовсе «улетает» на километры от своего реального местоположения. Подобные ошибки заметны сразу и считаются грубыми, но все же встречаются в кадастровой практике.
Некачественная работа
Бывают ситуации, когда границы участка ставят на учет «без выезда» на местность. Инженер просто переносит координаты с Яндекс-карт или ориентируется на уже существующие границы в ЕГРН, даже если они сами по себе неточные.
В результате реальные границы участка могут отличаться от кадастровых на несколько метров. Чаще всего такие кадастровые ошибки в местоположении границ земельного участка встречаются в государственных заказах: подрядчик выигрывает тендер по минимальной цене, а затем экономит на выезде специалистов и точных измерениях.
Пример накопления реестровых ошибок в границах участков
Советы собственникам
Как видите, границы участка по кадастру могут не соответствовать его границам на местности по многим причинам. Поэтому если вы обнаружили пересечение границ:
- Не спешите конфликтовать. Если сосед заявляет, что ваши границы в кадастре не соответствуют фактическим, разберитесь в причинах. Возможно, он прав, и ошибка допущена в ЕГРН.
- Оцените последствия. Если вы обнаружили, что кадастровая граница соседа зашла на 20 см на вашу территорию, учтите: судебные споры по границам долгие и затратные. Часто дешевле и быстрее договориться с соседями.
- Проверьте участок перед покупкой. Закажите выезд геодезистов и убедитесь, что забор на местности совпадает с данными ЕГРН. Эти затраты несопоставимы с ценой участка и рисками судебных разбирательств.
- Сохраняйте документы. Никто не знает, что будет с нашим кадастром еще через 10 или 20 лет. Поэтому старайтесь собирать любые документы, которые подтверждают существование границ вашего участка: ситуационные планы, топографическую съемку, спутниковые снимки и тому подобное. Они пригодятся при спорах.
Если границы земельного участка не совпадают и это показала геодезическая съемка, переходите к следующему разделу.
Как исправить реестровую ошибку в границах участка
1
Заявление об исправлении технической ошибки не поможет.
Многие, когда обнаруживают несоответствие, подают заявление в Росреестр об исправлении технической ошибки. Увы, это не поможет. Техническая ошибка — это описка, опечатка в базе ЕГРН. А несоответствие границ участка — реестровая ошибка. Ее сейчас можно исправить только через межевой план.
Многие, когда обнаруживают несоответствие, подают заявление в Росреестр об исправлении технической ошибки. Увы, это не поможет. Техническая ошибка — это описка, опечатка в базе ЕГРН. А несоответствие границ участка — реестровая ошибка. Ее сейчас можно исправить только через межевой план.
2
Обратитесь к кадастровому инженеру за межевым планом.
Инженер подготовит акты согласования границ, которые должны подписать вы и соседи лично. В акте согласования каждый собственник подтверждает и свои новые границы, и новые границы соседа.
К межевому плану прикладываются документы, которые подтверждают существование границ 15+ лет назад (планы БТИ, архивные топосъемки и др.).
Инженер подготовит акты согласования границ, которые должны подписать вы и соседи лично. В акте согласования каждый собственник подтверждает и свои новые границы, и новые границы соседа.
К межевому плану прикладываются документы, которые подтверждают существование границ 15+ лет назад (планы БТИ, архивные топосъемки и др.).
3
Действуйте с учетом того, кто инициатор.
Обычно расходы на адвоката и экспертизу для физлица составляют 200−300 тысяч рублей. Поэтому выгоднее договариваться без судебных разбирательств. Исключение: когда «съехала» целая улица на десятки участков — собрать подписи всех собственников без суда в таком случае практически невозможно.
- Инициатор — сосед. В этом случае достаточно подписать акты в его межевом плане. Своего инженера нанимать не обязательно.
- Инициатор — вы. Вам понадобятся услуги опытного и педантичного инженера. Потому что межевой план с исправлением границ соседних участков технически сложнее «межевания».
Обычно расходы на адвоката и экспертизу для физлица составляют 200−300 тысяч рублей. Поэтому выгоднее договариваться без судебных разбирательств. Исключение: когда «съехала» целая улица на десятки участков — собрать подписи всех собственников без суда в таком случае практически невозможно.
Если вам нужно исправить реестровую ошибку в местоположении границ земельного участка, позвоните нам или оставьте свои контакты в форме. Мы ответим на все возникшие вопросы и подробнее расскажем об услуге.
Работаем в будни с 10.00 до 18.00 по московскому времени.