Оставьте заявку инженеру
Оставьте контактные данные и коротко опишите задачу. Мы свяжемся с вами, ответим на ваши вопросы и расскажем, как можем помочь.
Работаем в будни с 10.00 до 18.00 по московскому времени.
Как поменять вид разрешенного использования земельного участка в Москве
Алексей Кораблин
Учредитель
Последнее время органы власти обращают всё больше внимания на вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ).
Если еще в 2010-х особый интерес к этому со стороны надзорных органов наблюдался только при строительстве или реконструкции, то сейчас в Москве и Госинспекция по недвижимости (ГИН), и государственный земельный контроль Росреестра следят за фактическим использованием земли.
Причин несколько:
1
Усиление контроля и рост числа межведомственных запросов в рамках госуслуг. Например, ГИН выходит на участок по каждой услуге Департамента городского имущества (ДГИ).
2
Реабилитация после проколов прошлых лет, например, ситуации с незаконными апартаментами на промышленных и офисных участках.
3
Необходимость пополнения бюджета за счет штрафов. Сейчас на многие штрафы действует мораторий, но не на все и не навсегда.
В статье расскажем:
- Какие документы регулируют изменение ВРИ.
- Как изменить вид разрешенного использования земельного участка в том или ином случае.
- Когда за смену ВРИ нужно платить.
Коснемся только основных видов разрешенного использования, не рассматривая вспомогательные и условно разрешенные. Акцент сделаем на московскую практику, так как работаем в основном именно в Москве.
Какие документы регулируют изменение ВРИ
Основной документ, который регулирует смену ВРИ, — статья 37 Градостроительного кодекса. В ней указано, что выбор вида разрешенного использования участка — право самого собственника, дополнительные согласования не нужны.
В чем подвох:
1
Участок, о котором идет речь, должен быть в собственности.
Если это арендованный участок (как большая часть участков в Москве), изменение ВРИ необходимо согласовывать с арендодателем-органом власти. В Москве — чаще всего с ДГИ, реже с Т У Росимущества, еще реже с кем-то другим.
Если это арендованный участок (как большая часть участков в Москве), изменение ВРИ необходимо согласовывать с арендодателем-органом власти. В Москве — чаще всего с ДГИ, реже с Т У Росимущества, еще реже с кем-то другим.
2
Новые виды разрешенного использования можно выбрать только из доступных в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ).
Это глобальный документ, где есть информация обо всех доступных ВРИ, предельных параметрах строительства, зонах с особыми условиями использования и т. п. В столице ПЗЗ утверждаются постановлениями Правительства Москвы. В ПЗЗ можно вносить изменения, но это долгий и серьезный процесс. О том, как это делать, — в следующих разделах статьи.
Это глобальный документ, где есть информация обо всех доступных ВРИ, предельных параметрах строительства, зонах с особыми условиями использования и т. п. В столице ПЗЗ утверждаются постановлениями Правительства Москвы. В ПЗЗ можно вносить изменения, но это долгий и серьезный процесс. О том, как это делать, — в следующих разделах статьи.
Отметим, что вид разрешенного использования нужно выбирать из классификатора, утвержденного Приказом Росреестра от 10.11.2020 №П/412. Там во втором столбце прописано содержание ВРИ — что именно можно размещать на участке.
Например, на участке с ВРИ 4.4 Магазины можно размещать только объекты с торговой площадью до 5000 кв. м, а если площадь больше, ВРИ должен быть уже 4.2 Объекты торговли.
Порядок изменения вида разрешенного использования
Упрощенный алгоритм
1
Проверяем допустимые ВРИ для земельного участка в правилах землепользования и застройки.
2
Если в ПЗЗ нет нужных ВРИ, следует менять ПЗЗ.
3
Если в ПЗЗ есть подходящие ВРИ:
- Участок у вас в собственности — подавайте заявление в Росреестр.
- Арендуете участок у органов власти, например, у ДГИ в Москве — обращаетесь в ДГИ по госуслуге.
Рассмотрим, как изменить ВРИ в Москве, более подробно.
Как проверить допустимые ВРИ в правилах землепользования и застройки
1
На карте ГИС ОГД включить слой «Территориальные зоны» во вкладке «3 Градостроительное зонирование» — «Правила землепользования и застройки» — «ПЗЗ старая Москва» или «ПЗЗ новая Москва».
2
Посмотреть, какие ВРИ доступны для участка и их расшифровку в классификаторе.
Для этого участка можно, например, установить ВРИ 4.1 Деловое управление, то есть офисы
Как всегда, есть нюансы:
- В ПЗЗ Москвы есть зона «Ф», она же «зона сохраняемого землепользования». Раньше менять ВРИ участков в ней можно было только путем изменения ПЗЗ. Сейчас для некоторых случаев вносить изменения в ПЗЗ не требуется, подробнее об этом в отдельном разделе.
- На территории объектов культурного наследия ПЗЗ не действует. Поэтому если ваш участок попадает в такую зону, неважно, что указано в ПЗЗ — ВРИ для него нужно будет устанавливать по обращению в ДГИ. ДГИ при этом будет согласовывать ВРИ с Департаментом культурного наследия (ДКН).
- Если участок попал в зону комплексного развития территории (КРТ) и уже есть решение о комплексном развитии, поменять ВРИ участка нельзя (ч.4.1 ст. 37 ГрК РФ).
Как поменять ПЗЗ в Москве
Если вас не устраивают доступные в ПЗЗ ВРИ участка, нужно менять ПЗЗ. Мы можем помочь с этим.
Процедура обычно занимает 6−9 месяцев. Нужно подготовить материалы по обоснованию, подать документы в Москомархитектуру и дождаться внесения изменений в 120-ПП Москвы от 28.03.2017 и в ЕГРН.
Есть нюансы:
- Город может посчитать изменение ПЗЗ нецелесообразным.
- Если вы планируете строительство на участке, одновременно с изменением ВРИ нужно согласовывать параметры будущего строительства.
- Если хотите разместить на участке гостиницу (или у вас уже есть работающая гостиница), обязательно требуется получить согласование Мостуризма.
- Сразу после обращения в Москомархитектуру по услуге на участок выйдет с проверкой Госинспекция по недвижимости.
Подробно этот порядок разобрали в отдельной статье.
Как менять ВРИ в разных случаях
Как поменять вид разрешенного использования земельного участка в собственности
1
Обращайтесь в Росреестр с заявлением о внесении изменений в сведения ЕГРН. В заявлении нужно указать новые виды разрешенного использования.
2
Мы рекомендуем готовить и прикладывать к заявке решение собственника об изменении ВРИ.
3
Росреестр должен рассмотреть заявление в течение пяти рабочих дней.
4
На практике московский Росреестр обычно приостанавливает заявления и рассылает запросы в ДГИ и МКА (а иногда и ДКН) и только после положительных ответов меняет ВРИ.
Для участков в собственности есть важный момент: иногда сменить ВРИ для них можно только платно. То есть предварительно вы должны выплатить в бюджет города определенную сумму.
Вот перечень видов разрешенного использования, которые в Москве можно установить бесплатно. За остальные нужно платить.
Сумма платежа в большей степени зависит от параметров будущего строительства на участке и при планировании, например, многоквартирной застройки может достигать нескольких миллиардов рублей.
Для справки: в Московской области смена ВРИ для участков в собственности тоже платная. Вот перечень бесплатных видов, за остальные надо платить. Есть госуслуга для предварительного расчета платы.
Как поменять вид разрешенного использования арендуемого у города земельного участка
1
Обратитесь в ДГИ по государственной услуге «Изменение разрешенного использования земельного участка».
2
ДГИ выдает распоряжение об изменении ВРИ. Предварительно отправляет запросы в МКА и ГИН — будьте внимательны.
3
ДГИ сам обращается в Росреестр для изменения ВРИ в ЕГРН. В идеальном раскладе процесс изменения занимает месяц. Иногда, если Росреестр увлекается рассылкой запросов, — до полугода.
4
После внесения новых ВРИ в ЕГРН вам нужно обратиться в ДГИ для заключения дополнительного соглашения к договору аренды земли. Регистрацией дополнительного соглашения в Росреестре ДГИ будет заниматься сам.
Особенности смены ВРИ в зоне «Ф»
Больше половины участков в Москве внутри МКАД до сих пор относятся к зоне сохраняемого землепользования, или «Ф». Это сокращение от слова «фактическое».
В 2017 году, когда утверждали ПЗЗ Москвы, законодатель решил упростить себе жизнь и установил такие зоны везде, где не планировалось строительство и развитие.
Предполагалось, что ВРИ участка будет указан по его фактическому использованию. Но на практике это создало проблемы для правообладателей недвижимости в таких зонах: изменить вид разрешенного использования было невозможно. Единственным способом было изменение ПЗЗ.
15.10.2024 вышло Постановление Правительства Москвы № 2325-ПП, которое наконец-то упростило жизнь. Оно утвердило перечень из 24 видов разрешенного использования, которые можно установить на земельном участке в территориальной зоне «Ф». И больше не нужно тратить полгода на изменение ПЗЗ.
Список достаточно обширный, например: 4.1 Деловое управление; 4.4 Магазины; 4.6 Общественное питание. Собрали весь перечень в таблице, которую советуем скачать.
Есть нюанс: новое постановление действует не для всех участков. Если на участке есть жилье, социальные объекты, коммунальное обслуживание или производство, то придется сначала вносить изменения в ПЗЗ.
Алгоритм упрощенного порядка смены ВРИ в зоне «Ф» аналогичен приведенному выше: если участок в аренде → арендатор обращается в ДГИ; если в собственности → сразу в Росреестр. Единственное изменение — ДГИ и Росреестр будут отправлять межведомственный запрос в Москомархитектуру, чтобы та подтвердила возможности смены ВРИ.
Подводим итоги
1
Город все чаще обращает внимание на разницу между тем, как фактически используются участки, и тем, какие виды указаны в ЕГРН.
2
Прежде чем менять вид разрешенного использования земли, необходимо убедиться, что нужный вид закреплен в ПЗЗ для этого участка.
3
Если нужного вам ВРИ нет в ПЗЗ, нужно вносить туда изменения. Это не всегда возможно, а если возможно, занимает от 3−4 месяцев до года-двух и может вам обойтись в несколько сотен тысяч или даже миллионов рублей.
4
Собственнику участка для изменения ВРИ нужно обращаться сразу в Росреестр. Только имейте в виду, что изменение ВРИ может быть платным.
5
Арендатор участка для смены ВРИ должен обратиться в ДГИ.
6
При обращении в ДГИ за сменой ВРИ ДГИ обязательно отправит на участок Госинспекцию по недвижимости проверить фактическое использование и признаки самостроя.
Если вам нужно изменить вид разрешенного использования земельного участка, позвоните нам или оставьте свои контакты в форме. Мы ответим на все возникшие вопросы и подробнее расскажем об услуге.
Работаем в будни с 10.00 до 18.00 по московскому времени.