Откуда в выписке из ЕГРН появляются помещения и как их убрать

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на здание можно увидеть список каких-то непонятных вам помещений, и их планы. Иногда это несколько помещений, а иногда сотни. Часто это пугает собственников, потому что сами они ничего не делали и помещения на учет не ставили. В этой статье мы разберемся, откуда берутся такие сведения и как можно удалить ненужные помещения из ЕГРН.

Сведения о зданиях, которые существовали до 2013 года, были переданы из Бюро технической инвентаризации (БТИ) в ЕГРН (тогда это был Государственный кадастр недвижимости, ГКН) на основании Приказа Минэкономразвития России от 11.01.2011 № 1. БТИ передали данные в том виде, в каком они были на момент учета, без связи с зарегистрированными правами на объекты. Это значит, что все помещения, которые числились в БТИ, автоматически попали в ЕГРН.

Например, в Москве после передачи сведений из МосгорБТИ Росреестр присвоил отдельный кадастровый номер каждому помещению по экспликации (I, II, III и т. п.), каждой лестнице и каждому отдельному машино-месту. Поэтому в выписке из ЕГРН на здания могут появляться помещения, на которые фактически не зарегистрированы права.

Обычно такие фантомные помещения не мешают эксплуатировать объект. Никто, кроме вас, не сможет зарегистрировать на них права, потому что нет документов-оснований для регистрации, и любое пересечение с уже зарегистрированными правами на здание недопустимо.

Однако наличие этих помещений может вызывать вопросы у банков и нотариусов при сделках с объектом, поскольку они не всегда понимают причину их появления в выписке.

Если перед вам ставят вопрос о наличии лишних помещений, вы можете объяснить, что данные о таких объектах были автоматически перенесены из БТИ в ЕГРН без учета фактических прав. Эти сведения основаны на старых технических паспортах и экспликациях, и на такие помещения невозможно зарегистрировать права.

Если объяснить причину не получилось, помещения надо снимать с учета.

По закону, такие помещения должны быть сняты с кадастрового учета органами власти через пять лет после их постановки на учет. Для большинства помещений этот срок истек в 2017—2018 годах (ч.10 ст. 69 218-ФЗ от 13.07.2015). Однако на практике органы власти не всегда занимались этим вопросом, и многие помещения продолжают числиться в ЕГРН.

Если органы власти не сняли помещения с учета, вы можете сделать это самостоятельно.

Если вы собственник всего здания, подайте заявления в Росреестр о снятии с кадастрового учета на каждое помещение (ч.7.1. ст. 40 218-ФЗ от 13.07.2015). Так как заявлений может быть много, проще всего подать их через личный кабинет на сайте Росреестра. Срок рассмотрения таких заявлений — 5 рабочих дней.

Если же вы владеете только отдельными помещениями, то подать заявление о снятии с учета вы не сможете. В таком случае нужно отправить обращение в Росреестр с просьбой снять помещения-дубли с кадастрового учета. Этот процесс может занять до полутора месяцев, так как Росреестр обычно рассматривает обращение в два этапа.

Не факт, что помещения сходу снимут с учета. Могут быть приостановления или отказы. Чаще всего это связано с наличием перепланировок.

Важная проблема — даже после того как помещения будут сняты с кадастрового учета, они не исчезнут из ЕГРН полностью. Им будет присвоен статус «архивный», и они по-прежнему будут отображаться в выписке из ЕГРН. Таким образом, подтверждением снятия помещения с учета станет выписка с архивным статусом.

Удаление лишних помещений из ЕГРН — процесс не самый простой и может занять время. Если эти помещения не мешают вам в эксплуатации здания, с нашей точки зрения лучше оставить все как есть. Но если необходимо, мы можем помочь вам снять их с учета.